Đòi nhà và những bất cập: Trên thực tế, không ít trường hợp chủ sở hữu gặp bất cập khi đòi lại nhà do người đang thuê, mượn hoặc được cho ở nhờ không tự nguyện bàn giao. Khi thương lượng không đạt kết quả, khởi kiện tại Tòa án thường trở thành phương thức cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp. Vậy tại sao chủ sở hữu không thể trực tiếp lấy lại nhà, quá trình khởi kiện còn tồn tại những bất cập gì và đâu là giải pháp để nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền sở hữu theo quy định pháp luật?
1. Cơ sở pháp lý và lý do phải khởi kiện khi không thể thương lượng
1.1. Quyền đòi lại nhà của chủ sở hữu theo pháp luật dân sự
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015), quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Để bảo vệ quyền này, Khoản 2 Điều 164 BLDS 2015 cho phép chủ sở hữu yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người xâm phạm trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật và bồi thường thiệt hại. Khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 ghi nhận quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng tài sản hoặc người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Đồng thời, Điều 169 cho phép chủ sở hữu yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu.
Tuy nhiên, việc đòi lại nhà cần được xem xét trên cơ sở quyền sở hữu, căn cứ người khác đang sử dụng nhà và nghĩa vụ hoàn trả trong từng trường hợp. Chẳng hạn, người thuê nhà chỉ phát sinh nghĩa vụ trả nhà khi căn cứ sử dụng nhà chấm dứt theo quy định pháp luật hoặc thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Pháp luật đã thiết lập cơ sở để chủ sở hữu yêu cầu trả lại nhà khi có căn cứ nhưng quyền này không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu luôn có thể trực tiếp tiếp quản nhà mà không cần sự hợp tác của người đang cư trú. Khi người có nghĩa vụ trả nhà không tự nguyện thực hiện, việc bảo vệ quyền sở hữu có thể cần đến cơ chế giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền.
1.2. Vì sao quyền sở hữu không đồng nghĩa với quyền tự cưỡng chế lấy lại nhà?
Mặc dù pháp luật ghi nhận quyền đòi lại tài sản, chủ sở hữu không vì thế mà được tự ý áp dụng mọi biện pháp để buộc người đang ở rời khỏi nhà. Theo Khoản 1 Điều 164 BLDS 2015, chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ và ngăn chặn hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái pháp luật. Do đó, quyền sở hữu cần được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật, kể cả khi người đang ở không tự nguyện bàn giao nhà.
Chẳng hạn, khi người thuê không trả nhà sau khi hợp đồng chấm dứt, chủ nhà không nên tự ý dùng vũ lực, đe dọa hoặc sử dụng các biện pháp trái pháp luật để buộc người thuê rời đi. Tùy tính chất và mức độ, hành vi này có thể làm phát sinh trách nhiệm pháp lý, bao gồm trách nhiệm hình sự nếu đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 (BLHS 2015) về tội xâm phạm chỗ ở của người khác, Điều 170 về tội cưỡng đoạt tài sản, Điều 178 về tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản và Điều 157 về tội bắt, giữ hoặc giam người trái pháp luật. Ngược lại, việc người đang ở chậm trả nhà cũng không đương nhiên cấu thành tội phạm mà cần được xem xét trên cơ sở hành vi cụ thể và các quy định pháp luật có liên quan.
Việc giới hạn quyền tự cưỡng chế không nhằm phủ nhận quyền sở hữu mà để bảo đảm quá trình thu hồi nhà không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Khi thương lượng thất bại và người đang giữ nhà không tự nguyện bàn giao, chủ sở hữu cần sử dụng cơ chế bảo vệ quyền theo pháp luật, trong đó có việc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp.
1.3. Vai trò của khởi kiện và thi hành án khi thương lượng thất bại
Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (BLTTDS 2015), cá nhân có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đối với tranh chấp đòi lại nhà, khi người đang giữ nhà không tự nguyện bàn giao, việc khởi kiện tạo cơ sở để Tòa án xem xét căn cứ chiếm hữu, quyền của chủ sở hữu và nghĩa vụ hoàn trả tài sản. Qua đó, quyền đòi lại nhà được giải quyết bằng cơ chế tư pháp thay vì để các bên tự thực hiện những biện pháp có thể dẫn đến xung đột hoặc vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên, việc có bản án chấp nhận yêu cầu trả nhà chưa đồng nghĩa với việc chủ sở hữu ngay lập tức tiếp quản được tài sản. Nếu người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, việc giao trả nhà có thể phải được tổ chức theo thủ tục thi hành án dân sự. Khoản 1 Điều 89 Luật Thi hành án dân sự năm 2025 (Luật THADS 2025) quy định về cưỡng chế giao, trả nhà và tài sản gắn liền với đất, bao gồm việc đưa người và tài sản ra khỏi nhà theo trình tự luật định.
Khởi kiện không phải là thủ tục bắt buộc đối với mọi trường hợp đòi lại nhà, nhưng thường trở thành con đường cần thiết khi thương lượng thất bại và bên đang giữ nhà không tự nguyện bàn giao. Đồng thời, việc phải trải qua cả quá trình xét xử và thi hành án cũng đặt ra vấn đề về thời gian, chi phí và hiệu quả bảo vệ quyền sở hữu trên thực tế.
2. Những bất cập khi khởi kiện đòi nhà
2.1. Bất cập trong việc xác định đúng quan hệ tranh chấp và thủ tục khởi kiện
Một trong những khó khăn khi khởi kiện đòi lại nhà là xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp và thủ tục cần thực hiện. Trên thực tế, yêu cầu trả lại nhà có thể phát sinh từ tranh chấp quyền sở hữu, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mượn tài sản hoặc thỏa thuận cho ở nhờ. Mỗi trường hợp có căn cứ xác định nghĩa vụ hoàn trả khác nhau, tùy thuộc vào quyền của các bên, nội dung thỏa thuận và tình trạng pháp lý của căn nhà.
Bên cạnh đó, không phải mọi tranh chấp liên quan đến nhà ở đều phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Theo Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, thủ tục hòa giải này áp dụng đối với tranh chấp đất đai thuộc phạm vi luật định. Vì vậy, việc xác định đúng bản chất tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn thủ tục giải quyết phù hợp.
Nếu chưa xác định rõ quan hệ tranh chấp, người khởi kiện có thể đưa ra yêu cầu chưa phù hợp hoặc chưa chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ cần thiết. Trong những trường hợp không đáp ứng điều kiện khởi kiện hoặc thuộc trường hợp luật định, đơn khởi kiện có thể bị trả lại theo Khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015. Điều này có thể làm phát sinh thêm thời gian và chi phí để hoàn thiện hồ sơ, thực hiện thủ tục cần thiết trước khi yêu cầu đòi lại nhà được xem xét.
2.2. Bất cập trong việc chứng minh yêu cầu có căn cứ và hợp pháp
Theo Khoản 1 Điều 91 BLTTDS 2015, đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp phải thu thập, cung cấp chứng cứ chứng minh yêu cầu có căn cứ và hợp pháp; bên phản đối yêu cầu của người khác cũng có nghĩa vụ chứng minh cho sự phản đối của mình theo quy định. Vì vậy, trong vụ án đòi lại nhà, việc có giấy chứng nhận quyền sở hữu là căn cứ quan trọng nhưng chưa chắc đã giải quyết toàn bộ vấn đề nếu tranh chấp còn liên quan đến hợp đồng thuê, mượn nhà hoặc thỏa thuận cho ở nhờ.
Khó khăn thường phát sinh khi việc giao nhà được thực hiện bằng lời nói, không xác định rõ thời hạn sử dụng hoặc không lưu giữ tài liệu thể hiện thỏa thuận giữa các bên. Khi tranh chấp xảy ra, chủ sở hữu có thể phải cung cấp thêm chứng cứ về căn cứ giao nhà, việc chấm dứt quan hệ thuê, mượn hoặc cho ở nhờ và yêu cầu bàn giao đã được đưa ra như thế nào. Trong khi đó, người đang giữ nhà có thể viện dẫn những thỏa thuận hoặc quyền lợi khác để phản đối yêu cầu khởi kiện, khiến việc xác định nghĩa vụ trả nhà trở nên phức tạp hơn.
2.3. Bất cập về thời gian và chi phí khởi kiện
Một bất cập đáng chú ý khi khởi kiện đòi lại nhà là chủ sở hữu có thể phải bỏ ra nhiều thời gian và chi phí để thực hiện quyền vốn đã được pháp luật ghi nhận. Quá trình giải quyết có thể kéo dài tùy thuộc vào tính chất tranh chấp, mức độ phức tạp của chứng cứ, việc thu thập tài liệu và các thủ tục tố tụng phát sinh. Trong thời gian này, nếu chưa thể tiếp quản căn nhà, chủ sở hữu có thể bị hạn chế khả năng sử dụng, cho thuê hoặc khai thác giá trị kinh tế của tài sản.
Người khởi kiện còn có thể phát sinh các khoản chi phí như tạm ứng án phí, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản, đi lại và thuê luật sư nếu có. Nghĩa vụ chịu các khoản chi phí này được xác định theo quy định pháp luật và tùy thuộc vào từng vụ việc; việc chủ sở hữu phải ứng trước một số chi phí không đồng nghĩa với việc họ đương nhiên phải chịu toàn bộ các khoản đó khi vụ án kết thúc. Tuy nhiên, quá trình theo đuổi vụ kiện vẫn có thể tạo ra gánh nặng tài chính, đặc biệt khi tranh chấp phức tạp hoặc phát sinh nhiều thủ tục liên quan.
Nếu chủ sở hữu phải dành quá nhiều thời gian và nguồn lực mới có thể tiếp nhận lại tài sản, hiệu quả bảo vệ quyền sở hữu trên thực tế có thể bị suy giảm, ngay cả khi yêu cầu của họ cuối cùng được Tòa án chấp nhận.
2.4. Khoảng cách giữa bản án và việc thực tế nhận lại nhà
Một bất cập khác trong quá trình đòi lại nhà là việc Tòa án chấp nhận yêu cầu của chủ sở hữu chưa đồng nghĩa với việc căn nhà được bàn giao ngay trên thực tế. Nếu người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, chủ sở hữu có thể phải tiếp tục trải qua thủ tục thi hành án để nhận lại tài sản. Điều này cho thấy hiệu quả bảo vệ quyền sở hữu không chỉ phụ thuộc vào kết quả xét xử mà còn phụ thuộc vào khả năng tổ chức thi hành bản án, quyết định.
Theo Khoản 1 Điều 89 Luật THADS 2025, khi cưỡng chế giao, trả nhà và tài sản gắn liền với đất, Chấp hành viên có thể yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa người phải thi hành án, người khác và tài sản, đồ vật ra khỏi nhà theo trình tự luật định. Quy định này tạo cơ sở pháp lý cho việc bàn giao nhà trong trường hợp không tự nguyện thi hành, nhưng quá trình thực hiện vẫn có thể phát sinh khó khăn liên quan đến người đang cư trú, tài sản trong nhà hoặc việc bảo quản tài sản khi người có tài sản không nhận lại. Nếu quá trình thi hành án kéo dài, chủ sở hữu có thể tiếp tục chịu thiệt hại do chưa thể sử dụng hoặc khai thác căn nhà, dù quyền của mình đã được xác định bằng bản án.
2.5. Ranh giới giữa tranh chấp dân sự và trách nhiệm hình sự
Trong quá trình đòi lại nhà, việc phân biệt tranh chấp dân sự với hành vi có dấu hiệu tội phạm có ý nghĩa quan trọng trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền phù hợp.
Theo Điều 158 BLHS 2015, tội xâm phạm chỗ ở của người khác có thể được đặt ra đối với các hành vi như đuổi trái pháp luật người khác khỏi chỗ ở, chiếm giữ chỗ ở hoặc cản trở trái pháp luật người đang ở hay người đang quản lý hợp pháp vào chỗ ở của họ. Bên cạnh đó, nếu một bên sử dụng thủ đoạn đe dọa dùng vũ lực hoặc thủ đoạn khác uy hiếp tinh thần nhằm chiếm đoạt tài sản của bên kia, hành vi có thể được xem xét theo Điều 170 về tội cưỡng đoạt tài sản.
Ngoài ra, hành vi cố ý đập phá, làm hư hỏng tài sản của người khác trong quá trình tranh chấp có thể bị xem xét theo Điều 178 về tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản, nếu đáp ứng điều kiện định tội theo quy định. Trường hợp một bên khóa nhốt, khống chế hoặc giữ người khác trái pháp luật nhằm buộc họ rời khỏi nhà, bàn giao tài sản hoặc thực hiện yêu cầu nhất định, hành vi còn có thể được xem xét theo Điều 157 về tội bắt, giữ hoặc giam người trái pháp luật.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp người thuê hoặc người ở nhờ không trả nhà đúng thời hạn đều cấu thành tội phạm. Nếu tranh chấp chủ yếu phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc nghĩa vụ hoàn trả tài sản, việc giải quyết trước hết cần căn cứ vào pháp luật dân sự. Trách nhiệm hình sự chỉ được xem xét khi hành vi cụ thể có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm theo quy định pháp luật. Ngược lại, chủ sở hữu cũng không thể chỉ dựa vào quyền sở hữu để tự ý đuổi người đang cư trú hoặc sử dụng các biện pháp trái pháp luật nhằm thu hồi nhà.
3. Giải pháp nâng cao hiệu quả bảo vệ quyền đòi lại nhà
3.1. Hoàn thiện hướng dẫn xác định quan hệ tranh chấp và điều kiện khởi kiện
Để hạn chế khó khăn trong quá trình khởi kiện đòi lại nhà, cần tăng cường hướng dẫn áp dụng pháp luật nhằm phân biệt rõ tranh chấp về quyền sở hữu, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê, mượn nhà và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc xác định đúng quan hệ pháp luật giúp người khởi kiện lựa chọn yêu cầu phù hợp, chuẩn bị chứng cứ cần thiết và thực hiện đúng thủ tục trước khi yêu cầu Tòa án giải quyết.
Cần nâng cao hiệu quả hướng dẫn người dân về hồ sơ khởi kiện, thẩm quyền giải quyết và các điều kiện phải đáp ứng trong từng trường hợp. Đối với yêu cầu đòi lại nhà có liên quan đến đất đai, cần xác định chính xác trường hợp nào phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 235 Luật Đất đai năm 2024, tránh áp dụng thủ tục này một cách máy móc cho mọi tranh chấp về nhà ở.
3.2. Giảm khó khăn về chứng cứ và chi phí tố tụng
Để hạn chế khó khăn khi khởi kiện đòi lại nhà, chủ sở hữu cần chủ động xác lập và lưu giữ chứng cứ ngay từ khi giao nhà cho người khác sử dụng. Đối với quan hệ thuê, mượn hoặc cho ở nhờ, các bên nên lập văn bản ghi nhận rõ thời hạn sử dụng, điều kiện chấm dứt, nghĩa vụ bàn giao và trách nhiệm khi chậm trả nhà. Khi yêu cầu trả nhà, chủ sở hữu cũng nên lưu giữ thông báo, tài liệu chứng minh việc chấm dứt quan hệ sử dụng nhà và các trao đổi liên quan để làm căn cứ giải quyết tranh chấp.
Bên cạnh giải pháp từ phía người dân, cần nâng cao khả năng tiếp cận thông tin pháp luật và dịch vụ hỗ trợ pháp lý để người khởi kiện xác định đúng yêu cầu, chuẩn bị hồ sơ và dự liệu các chi phí có thể phát sinh. Việc ứng dụng công nghệ trong tiếp nhận, quản lý hồ sơ và trao đổi thông tin tố tụng cũng có thể góp phần hạn chế những trở ngại về thủ tục. Tuy nhiên, việc giảm chi phí phải đi đôi với bảo đảm quyền cung cấp chứng cứ, phản bác và tranh tụng của các bên, không thể chỉ vì muốn giải quyết nhanh mà làm giảm tính khách quan của quá trình xét xử.
3.3. Nâng cao hiệu quả thi hành án đối với nghĩa vụ trả nhà
Nội dung phán quyết cần xác định rõ căn nhà phải bàn giao, chủ thể có nghĩa vụ thực hiện và phạm vi nghĩa vụ để hạn chế vướng mắc khi tổ chức thi hành. Đồng thời, cần nâng cao hiệu quả phối hợp giữa cơ quan thi hành án với các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc xác minh điều kiện thi hành, tổ chức bàn giao nhà và xử lý tài sản còn lại theo quy định.
Luật THADS 2025 đã quy định tại Điều 89 về cưỡng chế giao, trả nhà và tài sản gắn liền với đất. Việc tổ chức thực hiện cần bảo đảm đúng trình tự, xử lý phù hợp trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện bàn giao hoặc không nhận lại tài sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người có liên quan. Nâng cao hiệu quả thi hành án sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách giữa quyền được xác định trong bản án và khả năng thực tế tiếp quản tài sản của chủ sở hữu.
4. Kết luận
Quyền đòi lại nhà đã được pháp luật dân sự ghi nhận, nhưng khi người đang giữ nhà không tự nguyện bàn giao, việc thực hiện quyền này trên thực tế có thể gặp nhiều trở ngại về chứng cứ, thủ tục, chi phí và thi hành án. Vì vậy, vấn đề không chỉ nằm ở việc chủ sở hữu có quyền khởi kiện hay không, mà còn ở hiệu quả của toàn bộ cơ chế bảo vệ quyền sở hữu. Việc hoàn thiện hướng dẫn áp dụng pháp luật, giảm bất cập trong quá trình tố tụng và nâng cao hiệu quả thi hành án sẽ góp phần bảo đảm quyền đòi lại nhà được thực hiện kịp thời, đồng thời duy trì sự cân bằng giữa quyền của chủ sở hữu và quyền, lợi ích hợp pháp của người đang cư trú.
Trên đây là chia sẻ của Luật Emerald về “Vì sao không thương lượng được, chủ nhà thường phải khởi kiện mới đòi lại được nhà? Những bất cập từ pháp luật đến thực tiễn”. Nếu Quý vị cần giải đáp thắc mắc hoặc cần tư vấn về các vấn đề pháp lý, Quý vị có thể liên hệ trực tiếp đến hotline 1900 299 289 hoặc gửi câu hỏi đến website emeraldlawfirm.vn hoặc email emerald.VAA@gmail.com để được hỗ trợ, giải đáp kịp thời. Trân trọng cảm ơn.