Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được các bên sử dụng phần lớn trong các hoạt động vay, mượn tài sản được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015. Đơn cử trong hoạt động cho vay tiền, thế chấp giúp bên vay có thể dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay mà không cần chuyển giao tài sản của mình. Song với đó, thế chấp cũng giúp bên cho vay hạn chế rủi ro nợ xấu hoặc bên cho vay không còn tài sản để trả được nợ. Để hiểu rõ cách thức vận hành của thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp, sau đây mời các bạn tìm hiểu về nội dung “Thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015”.
1. Thế chấp tài sản là gì
Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ, các bên có thể thoả thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ. Khác với một số loại biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, thế chấp tài sản cho phép bên bảo đảm được giữ tài sản bảo đảm, qua đó các bên vẫn có thể tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ đã được bảo đảm. Qua đó bên thế chấp vẫn có thể thực hiện một số quyền của mình đối với tài sản đã thế chấp.
2. Tài sản thế chấp
Theo quy định tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Do đó, trước khi thoả thuận biện pháp thế chấp tài sản, bên nhận thế chấp cần lưu ý nên tìm hiểu rằng tài sản thế chấp có thuộc sở hữu của bên thế chấp hay không để tránh những rủi ro không đáng có.
Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản thế chấp được xác định như sau:
– Tại khoản 1 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác;
Ví dụ, ông M có thế chấp căn nhà của mình toạ lạc tại phường T, tỉnh N và chiếc xe ô tô cho anh K để bảo đảm cho khoản vay 3.000.000.000 đồng, trong hợp đồng thế chấp có đề cập thế chấp toàn bộ căn nhà toạ lạc tại phương T tỉnh N và chiếc xe ô tô của ông. Đến hạn nếu ông M không thực hiện được nghĩa vụ trả tiền của mình, anh K có quyền xử lý tài sản thế chấp là căn nhà của ông M cũng như toàn bộ các đồ dùng trong nhà như máy lạnh, bàn ghế, …, đối với chiếc xe ô tô, anh K cũng có quyền xử lý bao gồm các linh kiện của xe như bánh xe, vô lăng nhằm thu hồi số tiền đã cho ông M vay.
– Tại khoản 2 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
– Tại khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác;
Ví dụ, chị Q có nhận thế chấp của bà P quyền sử dụng đất đối với thửa đất tại phường V tỉnh T để bảo đảm khoản vay, trên thửa đất có căn nhà thuộc quyền sở hữu của bà P. Trong hợp đồng thế chấp có đề cập bà P thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài ra không đề cập gì khác. Khi đến hạn mà bà P không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì chị Q có quyền xử lý quyền sử dụng đất và căn nhà của bà P để thu hồi khoản nợ.
– Tại khoản 4 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chứ bảo hiểm biết về việc tài sản thế chấp đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
3. Hiệu lực của thế chấp tài sản
Trên thực tế, tuy rằng các bên đã giao kết hợp đồng thế chấp với nhau, tuy nhiên các bên cần chú ý vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng để biết được thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của mình đối với hợp đồng đã ký kết. Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Ngoài ra, thế chấp tài sản sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Từ quy định trên, có thể nhận thấy rằng thế chấp tài sản mang “hai loại” hiệu lực là hiệu lực của hợp đồng thế chấp và hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Đối với hiệu lực của hợp đồng thế chấp
Căn cứ khoản 1 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 2 Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm do các bên thoả thuận, trường hợp không có thoả thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết, trừ trường hợp luật quy định khác.
Vậy, các trường hợp nào thuộc các trường hợp luật có quy định khác?
(i) Các hợp đồng thế chấp tài sản có yêu cầu công chứng, chứng thực
Căn cứ theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, đối với biện pháp thế chấp có yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực.
Ví dụ, anh A là nông dân có ký hợp đồng vay tiền với chị B, anh A đồng ý thế chấp chiếc xe gắn máy của mình cho chị B, hai bên ký hợp đồng thế chấp vào ngày 19/3/2025. Do chị B yêu cầu hợp đồng phải được công chứng nên đến ngày 20/3/2025 anh A và chị B tiến hành đi công chứng tại Văn phòng công chứng X. Theo đó, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ là ngày 20/3/2025 tức ngày mà văn bản công chứng hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
(ii) Các hợp đồng thế chấp tài sản có đăng ký
Dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015, biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.
Tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 99/2022/NĐ – CP giải thích rằng đăng ký hay còn gọi là đăng ký biện pháp bảo đảm làm việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và người khác đối với bên nhận bảo đảm.
Theo đó, tại điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 99/2022/NĐ – CP, sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 18/2026/NĐ – CP, đối với hợp đồng thế chấp tài sản có đăng ký thì hiệu lực của hợp đồng thế chấp là thời điểm cơ quan đăng ký cập nhật nội dung đăng ký vào Cơ sở dữ liệu; đối với tài sản là tài sản gắn liền với đất thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm cơ quan đăng ký, ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký.
Ví dụ, chị C là nhân viên văn phòng có ký kết hợp đồng vay tiền với ông T, chị đồng ý thế chấp cho ông T căn nhà và thửa đất tại phường X, Thành phố Đ. Hai bên ký hợp đồng thế chấp vào ngày 11/4/2025. Sau khi ký kết, ông T thực hiện việc đăng ký biện pháp thế chấp đối với tài sản thế chấp của chị C với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đến ngày 12/5/2025, cơ quan đăng ký phường X hoàn thành việc ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp trên sẽ là ngày 12/5/2025.
Đối với hiệu lực đối kháng với người thứ ba
Căn cứ theo khoản 2 Điều 298, khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng thế chấp được đăng ký thì phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Ngoài ra, cần lưu ý rằng hiệu lực đối kháng với người thứ ba chỉ phát sinh khi hợp đồng thế chấp đã có hiệu lực pháp luật theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Do đó, để tránh những tranh chấp phát sinh liên quan đến việc truy đòi đối với hiệu lực đối kháng, bên nhận thế chấp cần đảm bảo rằng mình đã đăng ký với cơ quan đăng ký có thẩm quyền và hợp đồng thế chấp đã phát sinh hiệu lực.
4. Nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp
Về bản chất, thế chấp tài sản vẫn là giao dịch dân sự được thể hiện dưới dạng hợp đồng, do đó các bên trong giao dịch bị ràng buộc với nhau bởi các nghĩa vụ đối ứng. Căn cứ theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có các nghĩa vụ sau:
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dânsự.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dânsự.
Trong hợp đồng thế chấp, bên thế chấp cũng có các quyền được quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận;
2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật;
6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
5. Nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp
Tương ứng với bên thế chấp, bên nhận thế chấp có các nghĩa vụ được Bộ luật Dân sự 2015 quy định tại Điều 322 bao gồm:
1. Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp;
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Ngoài ra, tại Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 cũng ghi nhận những quyền của bên nhận thế chấp, cụ thể:
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác;
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dânsự.
6. Quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba nhận giữ tài sản thế chấp
Đối với thế chấp tài sản các bên cũng có thể thoả thuận việc lựa chọn người thứ ba để giữ tài sản thế chấp của bên thế chấp. Người thứ ba này tuy trước đó không phát sinh trách nhiệm đối với phần nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhưng các bên cũng có thể lựa chọn ngừoi này để thực hiện việc giữ tài sản thế chấp. Điều này giúp các bên yên tâm hơn khi tài sản thế chấp được bảo quản bởi một bên thứ ba khác.
Tuy người thứ ba là người mà các bên lựa chọn chỉ để giữ tài sản thế chấp nhưng pháp luật vẫn đặt ra những quy định về quyền và nghĩa vụ của họ để đảm bảo rằng họ thực hiện việc giữ tài sản thế chấp tốt nhất. Theo đó, Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau:
a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;
b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, người thứ ba giữ tài sản thế chấp cũng có các nghĩa vụ bao gồm:
a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;
b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;
c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
7. Chấm dứt thế chấp tài sản
Khi các bên giao kết hợp đồng thế chấp tài sản, các bên trong hợp đồng phải tuân thủ triệt để những quy định trong hợp đồng, quy định trong Bộ luật Dân sự nhằm tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Thế chấp tài sản chỉ chấm dứt trong các trường hợp được quy định tại Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
2. Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;
4. Theo thoả thuận của các bên.
Nhìn chung, thế chấp tài sản trong Bộ luật Dân sự là biện pháp giúp các bên dễ dàng thực hiện các hoạt động dân sự với nhau hơn khi thế chấp cho phép 1 bên dùng tài sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ, bên còn lại có thể xử lý tài sản đảm bảo để trừ vào khoản nợ. Việc chấm dứt thế chấp tài sản phải phù hợp với quy định trong Bộ luật Dân sự, nếu một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thế chấp trái quy định của pháp luật, bên đó được xem như đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và sẽ phải chịu những chế tài mà hợp đồng, quy định pháp luật đã đặt ra.
Gia Bảo
Trên đây là chia sẻ của Luật Emerald về “Thế chấp tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015”. Nếu Quý vị cần giải đáp thắc mắc hoặc cần tư vấn về các vấn đề pháp lý, Quý vị có thể liên hệ trực tiếp đến hotline: 1900 299 289 hoặc gửi câu hỏi đến website: emeraldlawfirm.vn hoặc email: emerald.VAA@gmail.com để được đội ngũ luật sư của Luật Emerald hỗ trợ, giải đáp kịp thời. Trân trọng cảm ơn.