Một trong những vấn đề thường thấy là khi vay tiền người dân thường ký vào Hợp đồng uỷ quyền tài sản hoặc Hợp đồng chuyển nhượng cho “chủ nợ” để thế chấp tài sản, thay vì ký hợp đồng thế chấp hay hợp đồng thuê. Tuy nhiên, những giao dịch này thường dẫn đến những hậu quả không lường trước được. Bạn đọc hãy cùng Luật Emerald tham khảo tình huống ngay sau đây để có những phút giây cảnh giác và rút ra bài học cho riêng mình!
Tóm tắt vụ án
Bà N cho ông X vay tiền, tuy nhiên bà N không yêu cầu ông X ký vào giấy vay hay hợp đồng thế chấp mà yêu cầu ông X ký vào hợp đồng uỷ quyền với ông T (ông X không biết ông T là ai). Sau khi vay, ông X có đóng tiền lãi cho bà N thêm 06 lần. Do khó khăn ông X liên hệ bà N xin ngừng đóng lãi và bà N đồng ý. Sau đó, ông X không còn liên lạc được với bà N nữa. Giao dịch giữa ông X và bà N được thực hiện bằng lời nói.
Một thời gian sau, khi đang sinh sống yên ổn, ông X nhận được Thông báo thụ lý của Toà án nhân dân huyện L về việc có ông A khởi kiện yêu cầu ông ra khỏi nhà và bàn giao các thửa đất.
Khi đó, ông X mới biết, ông A đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông T, ông T chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là đại diện uỷ quyền cho ông X và bà M. Tuy nhiên, ông T, ông X và bà M không nhận được bất cứ khoản tiền nào của ông A.
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan là ông T có lời khai tại Tòa rằng: Ông không nhận bất kỳ một khoản tiền nào của ông A, cũng không đọc nội dung Hợp đồng. Ông T không biết chữ để đọc giấy tờ uỷ quyền cũng như giấy tờ liên quan khác. Bà N bảo ông T mọi giấy tờ đều hợp pháp, yêu cầu ông T ký tên theo chữ mẫu do bà N viết ra trước đó.
Ông X muốn biết là liệu ông có giữ được đất của mình không?
Quan điểm của Luật Emerald
Thứ nhất, Hợp đồng uỷ quyền giữa ông X, bà M với ông T có được xác định là hợp đồng giả tạo và sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật không?
Cũng phải chú ý là ở đây, ông X, bà M rất có lợi thế khi đã có bằng chứng cho việc 06 lần đóng lãi cho bà N – bằng chứng xác định có hợp đồng vay tài sản. Đồng thời, lời khai của ông T là người được uỷ quyền trên giấy tờ cũng theo hướng có lợi thế cho ông X, bà M khi ông tự nhận là không biết chữ và ký vào hợp đồng theo sự chỉ đạo của bà N và ông cũng không biết nội dung hợp đồng.
Có thể thấy, quan hệ dân sự diễn ra trên thực tế là quan hệ vay giữa ông X, bà M và bà N; ông T không tham gia vào giao dịch này. Ông X không chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay uỷ quyền cho ông T. Việc ký vào giấy uỷ quyền cho ông T là do yêu cầu của bà N cộng thêm việc ông T không biết chữ. Như vậy, có cơ sở để xác định hợp đồng uỷ quyền được ký giữa ông X và ông T là hợp đồng uỷ quyền nhằm che giấu mục đích thực sự là giao dịch cho vay giữa bà N và ông X, bà M. Căn cứ theo Điều 124, Bộ luật dân sự năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo quy định:
– Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
– Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Như vậy, giao dịch uỷ quyền được xác lập giữa ông X và ông T nhằm mục đích che giấu giao dịch cho vay vì vậy, giao dịch này bị vô hiệu theo Điều 124 BLDS 2015.
Vì giao dịch giữa ông X, bà M với ông T vô hiệu, kéo theo giao dịch giữa ông T và ông A vô hiệu. Tuy nhiên, điều này cũng phải dựa trên các tài liệu, chứng cứ các bên cung cấp, nhận định và phán quyết của toà án.
Thứ hai, vì giao dịch dân sự giữa ông X, bà M với ông T vô hiệu vì thế các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu các thông tin về chủ sở hữu thửa đất cho ông X, bà M vì các lẽ sau:
– Căn cứ theo Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 nêu rõ: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. Có thế thấy, trong trường hợp này, ông A không đủ điều kiện để trở thành người thứ ba ngay tình, vì vậy giao dịch của ông A vẫn bị vô hiệu. Xét hợp đồng giao dịch đất giữa các bên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế diễn ra giữa ông X, bà M cho ông A bởi vì ông T chỉ ký tên với tư cách là người đại diện theo uỷ quyền cho ông X, bà M. Vì vậy, ông A chỉ mới là người thứ hai trên giao dịch.
– Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông X, bà M (ông T là người được uỷ quyền) và ông A, không có bằng chứng cho việc thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên. Đối với bên bán, ông X, bà M chưa nhận được bất kỳ một khoản tiền nào để chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông A hay ông T. Đối với bên mua, ông X, bà M chưa hề bàn giao đất trên thực tế cho ông A. Căn cứ theo tình tiết, ông X, bà M sinh sống và làm ăn bình thường ổn định trên các thửa đất này, không có ai đến tranh chấp hay yêu cầu bàn giao gì cho đến khi có thông báo của toà án. Như vậy, ông X, bà M chưa thể hiện ý chí của việc bàn giao đất như là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Ngay cả ông T, người đã ký vào Hợp đồng nhận uỷ quyền và Hợp đồng chuyển nhượng nhưng vẫn không hề nắm được nội dung giấy tờ, giao dịch. Cụ thể, theo như lời khai tại tòa, ông T không đọc nội dung của Hợp đồng và ông cũng không biết nội dung của Hợp đồng, điều này thể hiện qua chi tiết: tôi không biết chữ để đọc giấy tờ uỷ quyền cũng như giấy tờ liên quan khác… nhưng bà N bảo tôi là mọi giấy tờ đều hợp pháp cứ ký tên lên là được. Điều này hoàn toàn chứng minh ông T không hề biết nội dung giấy tờ mà mình ký tên, chỉ ký tên theo ý chí của bà N. Như vậy, ngay cả ông T (người được uỷ quyền chuyển nhượng trên thực tế) cũng không biết mình đang giao dịch những gì.
Nói tóm lại, trong giao dịch này, ông A không thể được xác định như người thứ ba ngay tình để được đảm bảo quyền lợi. Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ của mình như là một bên trong giao dịch. Vì vậy, có đủ căn cứ để xác định, giao dịch giữa ông X, bà M uỷ quyền cho ông T xác lập với ông A là vô hiệu và hậu quả pháp lý đối với giao dịch vô hiệu này là các bên khôi phục lại thông tin chủ sở hữu quyền sử dụng đất cho ông X, bà M.
Kết luận
Hiện nay, nhiều người dân cũng còn rất chủ quan khi ký kết Hợp đồng uỷ quyền tài sản hoặc Hợp đồng chuyển nhượng thay cho các hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng vay trong quan hệ vay tài sản. Việc ký kết các hợp đồng giả tạo này sẽ mang lại rất nhiều bất lợi, tương tự như trường hợp của ông X trong tình huống trên, đất bị chuyển nhượng mà mình không hề hay biết. Cũng thật may cho ông X khi ông có bằng chứng về việc cho vay và lời khai của người được uỷ quyền rất có lợi cho ông, nhưng không phải trường hợp nào cũng may mắn như vậy. Nếu người được uỷ quyền ranh ma, không phủ nhận mà thừa nhận có sự uỷ quyền diễn ra, thì có nguy cơ ông X “trắng tay” là rất cao. Do đó, khi tham gia vào các giao dịch dân sự, hãy thật cẩn trọng với các quyết định của mình, bởi lẽ “bút sa gà chết”!
Nhựt Anh
Trên đây là bình luận, chia sẻ của Luật Emerald về “Rủi ro khi ký Hợp đồng uỷ quyền tài sản hoặc Hợp đồng chuyển nhượng thay cho giao dịch vay”. Nếu Quý vị cần giải đáp thắc mắc hoặc cần tư vấn về các vấn đề pháp lý, Quý vị có thể liên hệ trực tiếp đến hotline 1900 299 289 hoặc gửi câu hỏi đến website emeraldlawfirm.vn hoặc email Emerald.VAA@gmail.com để được hỗ trợ, giải đáp kịp thời. Trân trọng cảm ơn.